Обладание недвижимым имуществом по праву общей долевой собственности предполагает возможность его совместной эксплуатации, а также распоряжения им с учетом норм законодательства. При этом допускается раздел земельного участка в натуре и выдел доли одного совладельца либо каждого из них. Процедура проводится по требованию заинтересованного собственника или же по коллективной инициативе посредством оформления соглашения. Спорные моменты и конфликты в этом случае урегулируются через органы суда.
Отличие раздела от выдела доли
При долевой собственности земельные угодья находятся во владении 2 и более лиц, каждому из которых выделяется фиксированная часть. Ее размер устанавливается заинтересованными сторонами и вносится в соответствующее соглашение в виде дроби, процента. Граждане, совместно владеющие земельной площадью, вправе провести ее раздел или же выделить конкретную часть в натуральном виде. Причем эти понятия в корне отличаются друг от друга.
Их суть в следующем:
- Раздел – распределение имущества между всеми участниками долевой собственности. Совместное владение в подобных ситуациях прекращается.
- Выдел. В этом случае из общей территории выделяется часть для одного совладельца, соразмерная его доле. Согласно ст. 11.5 ЗК РФ хозяин вновь образованного надела обретает право единоличного обладания и распоряжения им. Одновременно гражданин теряет статус участника долевой собственности, тогда как остальные владетели его сохраняют.
Территория, оставшаяся после выдела, продолжает существование с откорректированными границами. Прочие сособственники по-прежнему могут пользоваться и распоряжаться ей.
Особенности раздела
Процесс представляет собой формирование в границах имеющихся угодий нескольких участков, соразмерных существующим долевым пропорциям. Решение о проведении раздела принимается коллективно.
Процедура обладает рядом нюансов:
- Надел, подвергнутый делению, прекращает свое существование как недвижимый объект. Вместо него образуются отдельные участки с собственными границами и кадастровыми номерами.
- Согласно п. 3 ст. 11.4 ЗК, если земля находится в коллективном владении, то по завершении раздела право совместного обладания всеми образованными участками сохраняется. Иной вариант допускается, но в таком случае его требуется зафиксировать в письменном виде.
- При долевом владении территория распределяется согласно установленным процентным либо дробным значениям. Бывшие сособственники становятся единоличными обладателями вновь образованных наделов. Сделки по отчуждению имущества могут свершаться в любые сроки и без уведомления третьих лиц.
Важно! Согласно ст. 11.4 ЗК РФ, разделенный участок сохраняется в измененных границах, если он предоставлен огородническому либо садоводческому товариществу. Аналогичное правило распространяется на объекты, находящиеся в собственности государства, муниципалитета.
При процедуре раздела порядок действий включает этап согласования между дольщиками размеров будущих наделов и их границ. После проводится размежевание территории, на которой фиксируются пределы новых угодий. Причем в процессе должны быть задействованы как все владетели, так и хозяева смежных земель. На этом же этапе составляется соглашение о разделении общей территории. Подписывается документ всеми участниками собственности.
Далее, подготавливается подробный план каждого образованного надела. Готовые проекты направляются в администрацию города для утверждения. После одобрения объектам присваиваются адреса, а по их данным оформляются кадастровые паспорта.
Завершающий этап предполагает регистрацию права собственности в Росреестре. Запрос можно подать через МФЦ. В результате каждый заявитель получит на руки выписку, удостоверяющую факт законного обладания землей.
Нюансы процедуры выдела доли
Требование о выделении части земли в натуральном виде вправе выдвинуть любой из сособственников.
Процессу присущи особенности:
- выдел допускается в том случае, если к образуемому участку имеется отдельный проход либо существует техническая возможность его оборудования;
- при формировании нового надела не должен быть нанесен ущерб исходной территории;
- при определении границ важно учесть минимальный размер земельного участка для выделения доли в натуре.
Нормативы площади устанавливаются на региональном уровне. Величины зависят от назначения земель.
Стоит ориентироваться на такие минимальные значения:
- земли под огород – 4 сотки;
- дачи – 6 соток;
- фермерские/крестьянские хозяйства – 2 га;
- садовые участки – 6 соток.
Аналогичные параметры требуется соблюдать и при разделении земельных угодий.
Вопрос:
Как выделить долю в натуральном виде, если в итоге размер образованного надела оказывается меньше минимального значения?
Ответ:
В случае, если площадь угодий слишком мала, зарегистрировать их в качестве самостоятельного объекта недвижимости не получится. При таких обстоятельствах, и на основании ст. 252 ГК, гражданин вправе претендовать на денежную компенсацию. Фактически в подобной ситуации остальные дольщики должны выкупить у человека принадлежащую ему часть. Стоимость определяется совместно заинтересованными лицами и фиксируется в письменной форме. Если же возникает спор, то стоит обратиться в суд. При удачном исходе высшая инстанция определит цену сформированного объекта и обяжет сособственников погасить ее в полном объеме. При этом после завершения сделки гражданин, получивший компенсацию, полностью утратит какие-либо права на общую земельную площадь.
Регламент выдела по соглашению
Что касается того, как выделить земельный участок в натуре из общей долевой собственности, то весь процесс можно разделить на несколько этапов. Первое, что следует сделать, – созвать собрание совладетелей для подписания соглашения.
Обсуждение сопровождается составлением протокола. В нем фиксируются данные о размере будущего надела, его местоположении и прочие условия.
Дальнейший порядок выделения доли по соглашению включает этапы:
- Межевание. Услуги инженера оплачивает тот, кто желает отделить часть территории. По завершении работ проводится согласование. Приглашаются участники собственности, а также хозяева прилегающих земель. При одобрении межевания в соответствующем акте проставляется запись. Все возражения также принимаются в расчет.
- Утверждение межевого плана в кадастре. На этом этапе новому наделу присваивается индивидуальный номер и адрес.
- Регистрация прав на объект. Заявление подается в Росреестр новоиспеченным собственником.
В целом сроки процедуры составляют 2 месяца минимум. Здесь многое зависит от отношений с другими заинтересованными лицами. Минимальный период достижения договоренности – от 7-10 дней. На межевание стоит выделить не меньше 30 дней. Плюс регистрация прав – 2-3 недели.
А вот общая стоимость процедуры зависит от региона. Оплата услуг кадастрового инженера может обойтись в 7-30 тыс. рублей. Дополнительно потребуется оплатить пошлину при посещении Росреестра. Сумма фиксирована и составляет 2 тыс. рублей.
Содержание соглашения
Документ подписывается после того, как все условия сделки обговорены и получено одобрение всех заинтересованных сторон.
Стандартный образец соглашения включает пункты:
- наименование;
- Ф.И.О. дольщиков, их паспортные данные, контакты;
- местонахождение объекта, его кадастровый номер;
- категория земель;
- сведения о площади исходного надела и размере выделяемой территории;
- данные о правоустанавливающей документации – договор о покупке земли, свидетельство о праве на наследство;
- информация о правоутверждающем документе – свидетельство либо выписка из ЕГРН;
- сведения о материальной компенсации (если предусмотрена);
- отметка о согласии дольщиков на процедуру;
- подписи сторон.
Заверять подобный контракт нотариально не обязательно. Достаточно проставить на нем печать председателя собрания и подписи сособственников.
Документы для регистрации прав
При обращении в Росреестр потребуется заполнить бланк заявления. Предварительно следует подготовить необходимые документы.
В перечень входят:
- паспорт;
- выписка из ЕГРН, включающая кадастровые характеристики;
- протокол собрания совладельцев земли;
- соглашение;
- свидетельство, удостоверяющее право обладания долей, либо выписка из ЕГРН (выдается с 2016 года);
- план межевания.
После регистрации запроса, заявитель получит талон, в котором будет указана дата визита за соответствующей выпиской.
Обращение в судебные органы
К порядку выделения части земли через суд обычно прибегают, если имеет место конфликт между совладельцами либо отсутствует правоустанавливающая документация. Еще один спорный момент – неверно зафиксированные долевые пропорции.
В этом случае алгоритм действий будет таким:
- досудебное урегулирование спора;
- подготовка иска;
- сбор необходимых документов;
- передача искового запроса в канцелярию районного суда;
- посещение судебных заседаний и активное участие в них;
- проведение дополнительной землеустроительной экспертизы (при необходимости).
По срокам подобные процессы занимают не менее 2 месяцев. При назначении независимых исследований, рассмотрение спора может затянуться на полгода и более. В любом случае здесь все зависит от сложности конфликта и сопутствующих обстоятельств.
Общая стоимость и расходы, к которым стоит быть готовым, включают пошлинный сбор и оплату дополнительных издержек. Сумма государственного взноса зависит от кадастровой цены выделяемой части земли. Согласно ст. 333.19 НК РФ, сбор составляет минимум 400 рублей. Максимальный порог – 60 тыс. рублей.
Также потребуется оплатить услуги эксперта. Самостоятельное привлечение специалиста обойдется в 25-30 тыс. рублей. Если его вызов инициирует суд, то стоимость работ возрастет до 45-50 тыс. рублей.
В случае выигрыша истца, судебные издержки допускается взыскать с ответчика частично либо полностью.
Документальное сопровождение
Согласно ст. 131 ГПК исковое заявление составляется в письменном виде. В документе прописываются данные сторон, суть конфликта и требования подателя запроса. Заверяется иск подписью составителя.
Перечень обязательной документации:
- паспорт истца;
- выписка из ЕГРН;
- кадастровый паспорт;
- техническая документация на территориальный объект;
- квитанция о погашении пошлины.
Дополнительно к иску прилагаются документы, доказывающие попытку досудебного урегулирования спора. Это могут быть письменные обращения к сособственникам, претензии, письма.
Практика рассмотрения земельных споров в суде
В целом судебная практика по вопросам о выделе части из территории, находящейся в коллективном владении, довольно однозначна. Если нет законных аргументов для отказа в процедуре, то требования истца удовлетворяются. Либо ему назначается денежная компенсация.
Заключение
Выделение доли в натуре из общих земельных угодий проводится по согласию всех совладельцев. В результате инициатор процедуры утрачивает статус дольщика, но обретает право единолично владеть и распоряжаться вновь сформированным наделом. В случае конфликта между сособственниками, при отсутствии каких-либо документов и в прочих спорных ситуациях рекомендовано обращаться в суд. Однако при таких обстоятельствах стоит быть готовым к длительному разбирательству. А также к дополнительным материальным затратам.
