Законодатель устанавливает правила содержания и обновления жилищного фонда в России. При этом в ст. 166 ЖК наведен конкретный перечень того, что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома. Проведение таких работ финансируется в особом порядке. Цель капремонта — обеспечить поддержание удовлетворительного технического состояния здания.
Определение капремонта
Под капитальным ремонтом (далее сокращ. КР) подразумевают набор работ и услуг, которые выполняются или предоставляются за счет особого фонда. Каждый собственник квартиры в МКД обязан ежемесячно перечислять взнос. Из этих ресурсов формируется фонд капремонта.
В законе закреплен перечень направлений, которые подходят под определение КР. Согласно ст. 166 ЖК в рамках капитального обновления жилфонда в России ремонтируют, заменяют или модернизируют:
- внутридомовые инженерные системы для снабжения жильцов электричеством, газом, водой;
- канализацию;
- лифты, лифтовые шахты, блочные и машинные помещения;
- крышу;
- подвальные помещения, которые относятся к общедомовому имуществу;
- фасады здания;
- фундамент.
Этот список закреплен на федеральном уровне. Однако каждый субъект РФ вправе расширить перечень допустимых работ.
Важно! Региональные власти уполномочены дополнять стандартный набор услуг по капремонту, добавляя в него такие позиции как утепление фасада, переустройство крыши из невентилируемой в вентилируемую, установку счетчиков.
По итогам КР жители МКД получают восстановленные или новые технико-инженерные коммуникации, отремонтированные элементы несущих конструкций или замененные не несущие перегородки и стены.
Особенности финансирования
Капремонт оплачивается средствами из целевого фонда. Последний формируют жильцы, которые уполномочены выбрать порядок накопления средств. В РФ аккумулировать деньги, уплаченные гражданами, можно на специальном счете или на счете регионального оператора.
В первом случае сособственники должны принять соответствующее решение на общем собрании, оформить протокол, выбрать банк и открыть там спецсчет. По этим реквизитам жильцы будут перечислять платежи, а после накопления необходимой суммы можно приступать к модернизации и восстановлению дома. Такой способ позволяет гражданам самостоятельно создать свой домовой фонд и проконтролировать все траты.
Если домовладельцы платят на счет регоператора, то деньги идут в общую ячейку. А дальнейшую судьбу этих финансов уже решают власти, которые утверждают региональные графики и отбирают претендентов на реновацию в конкретном году.
Объем выполняемых работ
Перечень манипуляций в рамках КР может различаться. Необходимый объем работ зависит и от состояния постройки, и от выделенной или накопленной суммы для покрытия предстоящих расходов. Для того чтобы определить, что входит в понятие капремонта в конкретном случае, нужно провести анализ износа домовых конструкций и систем.
Выделяют комплексную и частичную или выборочную модернизацию. Если принято решение о комплексном подходе, то восстановлению подвергаются все поврежденные, изношенные и неисправные элементы. Такое обновление, как правило, проводится нечасто — раз в несколько десятилетий. Эта тенденция вызвана в первую очередь ограниченным бюджетом.
Под частичное ремонтирование подпадают отдельные системы или конструкции. Выборочная починка на практике осуществляется значительно чаще, чем масштабный ремонт. Это требует меньших расходов и не причиняет особых неудобств жильцам.
Вопрос:
В нашем подъезде в результате наводнения очень отсырели стены, появился грибок, а недавно я заметила трещины. Образования достаточно большие и они наверняка увеличатся еще. Может ли это стать причиной для проведения внепланового капремонта?
Ответ:
Да, если здание пострадало в результате стихийного бедствия или других непредвиденных обстоятельств, это может стать основанием для внепланового капитального восстановления дома. В такой ситуации следует немедленно обратиться в управляющую компанию, а также созвать собрание сособственников для решения вопроса о необходимости привлечения экспертов. Последние должны установить причину разрушений и методы их ликвидации.
Разница между текучим и капитальным ремонтом
Нередко граждане не могут разобраться, что входит в текучую починку, а что — в КР. Текучие ремонтные манипуляции — это совокупность мероприятий, которые регулярно проводятся с целью предупреждения тотальных повреждений и полного износа здания и его систем. Примерный перечень операций такого характера предусмотрен в Методическом пособии МКД 2-04.2004, которое было утверждено в 2004 Госстроем России.
В число текучих входят мелкие и немасштабные работы, которые не мешают жильцам продолжать пользоваться своей жилплощадью без особых затруднений или неудобств. Например, сюда можно отнести замену оконных рам и входных дверей, установку новых лестничных перил, побелку в подъездах, покраску качелей на детской площадке.
В процессе КР полностью восстанавливают или заменяют предметы, которые значительно повреждены или разрушены. Капитальная реконструкция финансируется за счет целевых поступлений от владельцев квартир в МКД, а текучая починка проводится на средства, уплаченные в качестве квартирной и арендной платы.
Например, когда нужно починить одну трубу — это текучее ремонтирование, а если замене подлежит вся канализационная система — это уже капитальное усовершенствование.
Ремонт отдельных конструкций
После завершения КР ликвидируются неисправности, устаревшие и изношенные предметы заменяются на новые. Иногда в процессе может быть проведена перепланировка общедомовых помещений.
Крыша
Ремонт крыши может быть включен в программу КР, если наблюдаются существенные поломки или полное обветшание. В такой ситуации реконструируют водостоки, восстановляют покрытие, заменяют стропила, обустраивают заземление. Полная замена кровли осуществляется при разрушениях более 40% общей ее площади.
Фасад
Ремонт фасада в рамках КР реализуется параллельно с остальными мероприятиями или становится завершающим этапом масштабного обновления. Комплекс предстоящих задач определяется степенью износа или наличием разрушений. В любом случае ремонт фасада панельного дома или кирпичной постройки начинается с выявления дефектов, удаления старого покрытия и заделывания трещин. Затем стыки обрабатывают гидроизоляцией и проводят герметизацию, ремонтируют цоколь и утепляют стены. Завершающая стадия — выполнение декоративной отделки.
Лифт
Починка лифтов относится к КР, если подъемная машина находится в непригодном состоянии. Для подтверждения этого факта требуется специальное заключение о непригодности для эксплуатации. Документ должен содержать детальную опись всех неисправностей, а также информацию о состоянии шахты лифта.
Подъезды
В большинстве случаев ремонтирование подъездов проходит в пределах текучих работ по поддержке общего состояния домовых помещений. В совокупность таких манипуляций входит покраска поверхностей, замена приборов для освещения, установка новых оконных и дверных рам.
Но если выявлена необходимость демонтажа или переноса стен, модернизации оборудования и коммуникаций, такие операции проводятся в ходе капремонта.
Важно! Граждане могут узнать о планируемой дате проведения КР своего дома на сайте Реформа ЖКХ. Еще один вариант — ознакомится с содержанием региональной программы реновации жилфонда. Регпрограмма пересматривается ежегодно. Детальные сведения можно получить на сайте муниципалитета или в управляющей организации.
Взносы
Возможность усовершенствования жилищного фонда напрямую зависит от поступления взносов от сособственников МКД. Согласно ст. 169 ЖК такие платежи должны уплачиваться ежемесячно в объеме, установленном на уровне субъекта Федерации. При этом местные власти определяют минимальные тарифы, а общее сборы владельцев квартир вправе эти ставки пересмотреть в сторону повышения. В таком случае уплаченную разницу можно будет направить для покрытия расходов на дополнительные услуги по КР.
Заключение
Список работ по капремонту установлен в ЖК РФ. Эти мероприятия реализуются за средства целевых платежей, поступивших от жильцов МКД. При этом КР, в отличие от текучего устранения дефектов, предполагает масштабное восстановление, полный или частичный демонтаж конструкций, модернизацию инженерных систем или замену отдельных элементов здания.
