Горячая линия по России

8 800 350-84-13, доб. 423

звонок бесплатный

Москва и МО

+7 499 938-51-46

звонок бесплатный

Санкт-Петербург

+7 812 467-39-61

звонок бесплатный

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Рейтинг 5.00 (1 Голос)
Распределение прав на жилье между несколькими собственниками

Под общей долевой собственностью понимается наличие у одного объекта сразу нескольких владельцев. Но, какой частью обладает каждый из них? Как выделить долю в натуре в квартире? Ее регистрация – сложная юридическая процедура, результатом которой является закрепление за каждым собственником конкретной жилплощади в  соответствии с положениями ст. 252 ГК РФ.

Варианты распределения долей

Наличие права собственности на жилье подразумевает конкретизацию владений:  чем именно и на каких условиях распоряжается гражданин. В зависимости от особенностей объекта возможны следующие способы его реализации.

Согласования порядка пользования жилым помещением

Подразумевается закрепление отдельной комнаты за каждым и совместная эксплуатация не жилых помещений: кухни и санузла, коридора, кладовой. Все достигнутые договоренности закрепляются на бумаге и подписываются всеми совладельцами.

Раздел между супругами

Применяется при разводе супругов и разделе совместно нажитого имущества. Обычно квартиру делят пополам, если нет особых договоренностей или условий между бывшими супругами. Так закрепляются права каждого на общее жилье.

Выделение части для передачи третьим лицам

Это делает единственный собственник для продажи или оформления дарственной. Например, если желает продать одну из комнат или подарить ее родственнику. В двух последних случаях необходимо определить порядок пользования не жилыми помещениями – кухней, коридором, санузлом.

Что говорит закон о выделении доли  в натуре?

Распределение прав на жилье между несколькими собственниками производится в соответствии со ст. 252 ГК РФ. Ее основной постулат – пригодность объекта для спокойного проживания после его раздела. Замуровывать и пробивать двери, ломать стены, кардинально менять планировку никто не позволит. Выдел производится таким образом, чтобы хозяева, сколько бы их ни было, могли сосуществовать цивилизованно.

  • Нельзя в натуре разделить однокомнатную квартиру, выделив каждому автономную площадь. Возведение стен, оборудование отдельных входов и окон в ней недопустимо. В данном случае возможна только долевая собственность без ее конкретизации.
  • Выдел долей в натуре практикуется на объектах от 2-х комнат и более при возможности перепланировки для использования разными владельцами. Придется согласовывать перепланировку с органами местного самоуправления и заказывать техпаспорта в БТИ для каждого из хозяев. Если есть балкон, его использование тоже нужно упорядочить.
  • Перевод квартиры в коммунальную. Такое оформление подходит для  многокомнатного жилья – от 2-х и более. Он предполагает сначала определение нового статуса жилья через суд, а потом передачу прав на каждую из комнат своему хозяину. На места общего пользования оформляется совместная собственность с определением порядка ее эксплуатации.

В одной квартире сосуществовать разным людям очень сложно, поэтому многие стараются избежать выдела, продают такую недвижимость и распределяют выручку пропорционально причитающимся долям. Но, этот вариант требует единодушного согласия всех совладельцев на продажу. Если хотя бы один против, сделка не состоится и придется заниматься выделением.

Когда необходимо делить квартиру и оформлять части?

Причин для запуска юридической процедуры раздела в натуре несколько. Доказывать их обоснованность и получать одобрение остальных собственников не нужно.

  • Намерение продать свою частью и распорядиться вырученными деньгами по своему усмотрению.
  • Желание конкретизировать свою собственность.
  • Споры с другими совладельцами.
  • Получение наследства несколькими участниками.
  • Расторжение брака и раздел совместного имущества.
  • Решение одного из владельцев сдавать свою долю в аренду.

Своим законным правом может воспользоваться каждый по отдельности или все вместе. Главное, строго соблюдать нормативные требования.

Определение долей в общей квартире

Общая собственность может быть двух видов: совместной и долевой. Эти нюансы конкретизированы в ст. 244 ГК РФ. Примером совместной является жилье, приобретенное супругами в браке, на которое у каждого из них равные права.

Иное соотношение, к примеру, 75% у одного супруга и 25% у второго, может быть предусмотрено брачным договором или иным соглашением. До раздела имущества выдел конкретной части не актуален – пользуются вместе всей площадью. При разводе встает вопрос определения границ владения каждого.

При отсутствии брачного договора или оговорки в документе на покупку об особенностях сделки, по умолчанию недвижимость делится пополам между супругами. Но, здесь есть нюанс.

Важно! Если один из супругов за свой счет оплатил капремонт, перепланировку или иным способом улучшил состояние жилья он вправе претендовать на долю свыше 50%. Но, все затраты придется подтвердить документально.

Всегда ли в квартире можно выделить доли?

На практике выделить часть в натуре не всегда возможно. Наличие одного или нескольких из нижеперечисленных обстоятельств является основанием для отказа.

  • Блокирование доступа к местам общего пользования. Если выделение в интересах одного собственника нарушает права остальных жильцов на пользование кухней, санузлом, коридором и т.д., то процедура признается невозможной.
  • Перепланировка, угрожающая жизни и здоровью других жильцов. Если требуется реконструкция, то необходимо получить техническое заключение о том, что производимые работы не влекут опасности разрушения и изменения условий проживания других жильцов в худшую сторону.
  • Нарушение требований к нормальным условиям проживания. Например, при выделе доли установлена стена, разделяющая комнату на две. Причем каждая из вновь образованных принадлежит разным владельцам.  Если при этом в одной из них не будет окна или при выходе блокирован доступ к входной двери, санузлу, кухне или общему балкону, такой выдел незаконен.
  • Нарушение интересов кредиторов и людей с ограниченными возможностями. Выделить часть в заложенной квартире невозможно. Кредитор автоматически заблокирует такую операцию, поскольку нарушаются его интересы. В случае с жильцами-инвалидами необходимо соблюдать санитарные и жилищные нормы, требующие соблюдения их свободы передвижения.

Ввиду множества сложностей с конкретизацией собственной площади в общем жилье практикуется денежная компенсация. Она подразумевает выплату рыночной стоимости доли ее владельцу. Ее производит тот, кто остается в квартире. Но, это  возможно только при достижении взаимного согласия.

Два варианта раздела совместной недвижимости

На практике есть всего два законных способа распорядиться своей частью жилплощади: ее выдел в натуре и получение денежной компенсации. Выбор определяется дальнейшими намерениями собственника и техническими возможностями.

Выдел в натуре

Он возможен при наличии технической возможности разделить квартиру на два и более самостоятельных объекта. Для этого необходимо выполнение следующих условий:

  • Площадь выделенной части не менее 28м2 по СНиП 31-01-2003;
  • Отдельный вход для нее;
  • Наличие всех необходимых объектов благоустройства, имевшихся изначально до раздела.

В многоквартирном доме перепланировка с обустройством отдельного входа, подсобных помещений и подведением коммуникаций к выделенной части крайне затруднительна технически и материально. Квартиру в 60 м2 на троих разделить не получится, однокомнатную любой площади аналогично. При наличии не узаконенных перепланировок сначала придется устранить связанные с ними нарушения. Этот вариант подходит только для многокомнатных квартир, частных домов и коттеджей. В этой связи при разделе типового жилья практикуется второй.

Денежная компенсация

Речь идет о выплате рыночной стоимости доли. Для определения суммы придется сначала произвести оценку недвижимости и высчитать размер выплаты пропорционально причитающимся правам.

Вопрос:

Кто и кому выплачивает стоимость доли?

Ответ:

Выплату производит обычно тот, чья часть больше. После расчетов с совладельцем он приобретает жилплощадь последнего. К примеру, если делимая квартира стоит 2 млн. руб. и каждому из трех собственников принадлежит в равных долях, то каждый праве претендовать на 1/3 - 66 667 руб. Если один из них хочет продать свою часть, то ее может купить один из оставшихся участников или оба. В первом случае покупатель получает 2/3. Во втором платеж распределяется пополам, и каждому будет принадлежать по ½ объекта.

При выделе в натуре часто возникает необходимость доплат тому, кто не может полноценно реализовать свое право. Например, если в ходе перепланировки по обустройству отдельного входа и подведению коммуникаций выделенное помещение получается меньше размера доли, указанного в правоустанавливающих документах, то второй собственник обязан выплатить разницу.

Реализация любого из вышеописанных вариантов возможна как по согласию сторон, так и через суд.

Способы реализации прав по выделу доли

Для оформления законных прав на долю в квартире предусмотрено два способа: договорной и судебный. Первый предпочтителен, но возможен только по доброй воле сторон.

Заключение договора

Владельцы недвижимости по обоюдному согласию обозначают свои права, разграничивая, кто и чем конкретно распоряжается. Все это фиксируется на бумаге и заверяется нотариусом. При этом соблюдение принципа равенства необязательно – разделить жилплощадь можно не пополам, а в других пропорциях. Все условия переуступки одним собственником в пользу другого конкретизируются в соглашении. Даже, если из 8 хозяев 1 против, то заключить подобный договор не получится.

Через суд

В суд обращаются, если сторонам не удалось достичь договоренности. В процессе разбирательства устанавливаются и выделяются части всех собственников. Если по данному объекту есть какой-то документ, позволяющий определить размер собственности, он обязательно принимается во внимание. Это может быть завещание, дарственная на часть, соглашение об ее использовании и т.д. Невозможность выдела в натуре тоже подтверждает суд. Инициировать иск может любой совладелец.

Пошаговая инструкция по выделению доли в 2020 году

  1. Определитесь с типом выдела: в натуре или денежная компенсация.
  2. Соблюдение досудебного порядка урегулирования ситуации. То есть, истец должен предложить остальным участникам договориться.
  3. Экспертная оценка. Заключение заказывается у специалиста и обязано отвечать на следующие вопросы:
  • Наличие технической возможности выдела в натуре;
  • Возможные варианты выдела;
  • Число владельцев и их прав на квартиру в % и м2;
  • Техническое состояние помещения и уровень его износа;
  • Рыночная стоимость объекта целиком.
  1. Составление искового заявления. Подбор приложений, удостоверяющих права на имущество, подтверждение досудебных переговоров с совладельцами плюс экспертное заключение и оплаченная квитанция на госпошлину.
  2. Подача иска.
  3. Участие в заседаниях, выполнение требований суда, осуществление предписанных им мероприятий.
  4. Получение решения. При несогласии с ним – обжалование.
  5. Регистрация прав в соответствии со вступившим в силу решением. Делается это через БТИ и Росреестр (проще всего через МФЦ).

Регистрировать изменения в Росреестре придется всем собственникам.

Как правильно оформить исковое заявление?

Иск составляется в письменном виде с соблюдением требований ГПК. В заявлении обязательно указываются следующие сведения.

  • Наименование и адрес суда, в который подается иск.
  • Указание всех сторон спора: истца, ответчика, третьих лиц с ФИО и контактными данными.
  • Информация о разделяемом объекте: адрес, площадь, число жилых комнат и хозяев.
  • Документы о праве собственности истца.
  • Подтверждение досудебного урегулирования спора: переписка с остальными участниками.
  • Заключение эксперта.
  • Расчет денежной компенсации за долю, которую, по мнению эксперта, невозможно выделить.
  • Приложения, подтверждающие суть иска и все изложенные в нем факты.

Исковое заявление подписывается истцом с указанием даты и расшифровки подписи. Его нужно зарегистрировать в суде. Для этого придется посетить его канцелярию или воспользоваться услугами почты.

Скачать образец иска о выделении доли в натуре в квартире

Приложения к иску

Все заявленные в исковом заявлении требования нужно обосновать. В качестве доказательств по делу рассматриваются:

  • Копия паспорта лица, инициировавшего иск;
  • Копии иска в количестве, равном числу совладельцев;
  • Выписка из госреестра на подлежащую разделу жилплощадь;
  • Документы, подтверждающие права на недвижимость;
  • Сведения об обременении (при их наличии);
  • Оплаченная квитанция на госпошлину.

Как долго длится судебный процесс?

Срок рассмотрения дел о выделении площади в квартире в натуре составляет от 2 до 6 месяцев. С учетом перерывов и переноса заседаний фактически он может составлять до 1 года.

Срок разбирательства включает в себя:

  • Независимую экспертизу – до 30 дней;
  • Заказ, получение и предоставление справок – до 14 дней;
  • Изучение иска и доказательств к нему – до 5 дней;
  • Первое предварительное слушание – через 30 дней со дня регистрации заявления.
  • Непосредственно заседания – от 2 до 6 месяцев;
  • Срок обжалования решения – 1 месяц.

В среднем в зависимости от позиции ответчика подобные дела занимают от 3 до 12 месяцев.

Сколько стоит подать иск о выделе доли в натуре?

Для запуска судебного процесса истцу придется оплатить получение выписки из ЕГРН на объект недвижимости и экспертную оценку. Следующий шаг – расчет и оплата госпошлины. Ее размер зависит от цены иска, то есть, от рыночной стоимости доли, на которую претендует заявитель. Положениями п.1 ст. 333.19 НК РФ определен минимальный и максимальный размер госпошлины по искам имущественного характера – от 400 до 60 000 руб. соответственно.

В соответствии с вышеприведенным нормативом сумма госпошлины высчитывается следующим образом:

Цена иска, руб.

Фиксированная сумма, руб.

Дополнительный процент

До 20 000

не менее 400

4%

От 20 001 до 100 000 

800

3% от суммы более 20 000

От 100 001 до 200 000

3 200

2% от суммы сверх 100 000

От 200 001 до 1 000 000

5 200

1% свыше 200 000

Более 1 000 000

13 200

0,5 от лимита в 1 млн., но не выше 60 000

Из судебной практики

Чаще всего дела подобного рода осложняются спорами между истцом и ответчиком относительно стоимости недвижимости в целом и долей в частности. В подобных случаях назначаются дополнительные экспертизы. На период их проведение в заседаниях объявляется перерыв. Рассмотрение возобновляется только после оформления и представления экспертного заключения.

Еще один неприятный повод – лишение права на недвижимость. Такая необходимость возникает при наличии крупной задолженности и обращении кредитора в суд. Доля в квартире, как имущество должника подлежит аресту, но для этого ее нужно выделить.

Недобросовестное поведение других собственников по отношению к истцу позволяет ему требовать компенсацию за ущемление своих прав.

Как распорядиться своей частью – все варианты

Хочется ответить, как угодно, но это не совсем верно. Законом предусмотрено четыре варианта. У каждого свои условия реализации.

Владение

Подразумевается оформление документов на имущество в соответствии с законом. Что-то срочно делать с недвижимостью не обязательно. Выделенную часть можно использовать для проживания, обустроив по своему вкусу или просто содержать, регулярно оплачивая коммуналку и поддерживая порядок.

Продажа

У остальных совладельцев есть право преимущественной покупки – им нужно предложить купить в первую очередь по той же цене, что и другим потенциальным покупателям. Эта норма предусмотрена п. 1 ст. 250 ГК РФ. Другим клиентам предложить покупку можно только через месяц после получения отказа. Он оформляется только в письменном виде.

Сдача в аренду

При долевой собственности прежде, чем искать квартирантов, нужно заручиться согласием остальных хозяев. Выделены у них доли в натуре или нет, значения не имеет. Если они или один из них против, свои права на свободное распоряжение недвижимостью придется отстаивать в суде. При этом придется обосновать факт того, что сдача выделенной комнаты в наем не нарушает права остальных владельцев.

Важно! Аналогично продаже аренду в первую очередь нужно предложить остальным собственникам. Это правило вытекает из п.5 ст. 250 ГК РФ. Их отказ оформляется письменно. Если один из них против, то получать доход от сдачи недвижимости в наем не получится.

Дарение

По договору дарения получение материальной выгоды дарителем не предусмотрено – он просто передает свои права другому. Обычно это близкий родственник. Договор не должен содержать ни прямо, ни косвенно никаких упоминаний о передаче денег или какой-либо компенсации Дарителю. При их наличии такая сделка признается ничтожной.

Заключение

Процедура выделения доли в натуре возможно только в многокомнатных квартирах и частных домах, где есть возможность оборудовать отдельный вход и не зависимые коммуникации. В типовых многоэтажных домах такой возможности нет. В этом случае практикуется выплата денежной компенсации, соответствующей рыночной стоимости доли. Последняя оформляется по согласию сторон или через суд. Совладельцы обладают преимущественным правом покупки или аренды. Продать или сдать в наем выделенную долю третьим лицам можно только после получения письменного отказа от других собственников.

Добавить комментарий


Поделиться в соцсетях

Последние комментарии

Наши юристы обладают большим опытом работы
и безупречной репутацией. Мы предлагаем простой стиль изложения, доступный каждому. Вы можете рассчитывать на бесплатную консультацию, помощь в решении проблем, разъяснение норм закона. Руководство сайта
не несет ответственности за использование размещенной
на сайте информации.

Контактные данные

© 2018—2020 Бесплатные юридические консультации онлайн
Яндекс.Метрика

Задать вопрос

Имя
Мобильный телефон

Чтобы наш юрист смог оперативно с Вами связаться

Электронная почта

На неё придёт обратный ответ

Ваш вопрос

Я даю согласие на обработку своих персональных данных

Ваш вопрос успешно отправлен!
Мы свяжемся с Вами
в ближайшее время.