Горячая линия по России

8 800 350-84-13, доб. 423

звонок бесплатный

Москва и МО

+7 499 938-51-46

звонок бесплатный

Санкт-Петербург

+7 812 467-39-61

звонок бесплатный

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Рейтинг 5.00 (1 Голос)
При этом в качестве заказчика выступают все владельцы жилплощади

Жильцы, которые занимают активную позицию в организации собственного быта, могут выбрать такую форму администрирования как непосредственное управление многоквартирным домом (далее по тексту НУ). Этот тип правления предусмотрен действующим Жилищным кодексом РФ и, как любой другой метод хозяйствования, имеет свои плюсы и минусы, которые обязательно должны учитываться собственниками помещений в МКД.

Понятие и принципы НУ

Закон требует, чтобы в жилом доме была установлена одна из предложенных ЖК форм управления. Всего предусмотрено три возможных варианта — функции управленца может реализовывать управляющая компания, товарищество собственников жилья или жил.кооператив, а также сами владельцы квартир в МКД (п.2 ст. 161ЖК).

Важно! Домовладельцы вправе самостоятельно выбрать, кто и как будет управлять их домом. Для этого нужно созвать общее собрание и поставить на повестку дня соответствующий вопрос.

Особенности НУ закреплены в ст. 164 ЖК. Согласно п. 1 этой статьи в случае выбора непосредственного хозяйствования в МКД собственниками помещений в таком доме заключаются договоры об оказании услуг для содержания и ремонта общедомового имущества, организации придомовой территории. При этом в качестве заказчика выступают все владельцы жилплощади.

Основная идея НУ — это легализация возможности домовладельцев самостоятельно и без посредников решать все задачи, связанные с уходом за общим имуществом. В число последнего входят подъезды, лестничные площадки и подвалы, внутридомовые коммуникации и кровля, земля под постройкой, а также стены, фасады, окна и двери.

Обратите внимание. Каждый собственник в полном объеме несет бремя содержания своей недвижимости, а уход за общедомовым имуществом должен осуществляться всеми хозяевами квартир общими усилиями.

Правила документального оформления НУ

Выбор способа управления — это свободный акт волеизлияния. Это означает, что жильцы могут в любой момент закрепить любой из допустимых механизмов администрирования или изменить управленца, назначенного в прошлом. Поскольку в МКД живет определенное количество граждан, решение принимается коллегиальным органом — общими сборами.

Процедура проведения собрания сособственников предусмотрена ст. 45 ЖК. Созвать ОС может любой из домовладельцев, но правомочным оно будет лишь при условии участия не менее 50% от общего количества субъектов, имеющих право голосовать.

Перед встречей владельцев инициатор ОС разрабатывает повестку дня — перечень вопросов, которые будут рассматриваться на заседании. Если организатор ставит на голосование предложение по закреплению новой формы хозяйствования, то в повестке отдельно указываются пункты о переходе на непосредственное управление, о выборе ответственного представителя и заключении договоров на обслуживание.

Скачать: образец договора непосредственного управления многоквартирным домом

Скачать: образец протокола собрания собственников в многоквартирном жилом доме

Важно! По итогам проведенных сборов составляется протокол собрания. В документе отображаются все важные сведения — место и дата встречи, количество присутствующих, рассматриваемые вопросы, результаты голосования.

Особенности реализации НУ

Суть НУ заключается в том, что жильцы управляют домом самостоятельно. Домовладельцы получают полномочия на вступление с ресурсоснабжающими организациями в прямые отношение без каких-либо посредников, например, без той же УК.

Проживающие в доме могут взять часть забот относительно технического и санитарного состояния здания на себя (косметический ремонт в подъездах, высадка деревьев и цветов в пределах придомовой территории). В то же время существуют услуги, которые предоставляются исключительно структурами, владеющими специальными сертификатами, разрешениями или лицензиями. В их число входит обслуживание лифтов, ремонт внутридомовых систем снабжения — трубопроводов или электропроводки, и другое. Если конкретная задача требует наличия определенных знаний или квалификации, то совладельцы должны заключить договор со специализированным подрядчиком.

Вопрос:

Ми с соседями по подъезду решили перейти на непосредственное управление своим домом. Количество квартир в МКД — 116. Есть ли какие-то особые правила относительно изменения формы правления жилим объектом с таким большим населением?

Ответ:

Возможность управлять своим домом самостоятельно напрямую зависит от того, сколько квартир вмещает постройка. Согласно пп. 1 п. 2 ст. 161 ЖК собственники помещений вправе отказаться от услуг УК и заниматься хозяйственной деятельностью лично, если здание состоит из 30 или менее квартир. Поэтому в вашем случае вам придется остановиться на альтернативном механизме правления, например, ТСЖ.

Преимущества и недостатки

С того момента, как законодатель закрепил НУ в качестве отдельного способа управленческой деятельности в МКД, ведутся острые дискуссии относительно положительных и негативных сторон такого нововведения. Сторонники этого типа администрирования в качестве плюсов наводят следующие аргументы:

  • экономия денег жильцов — из перечня обязательных платежей исключается квартплата, не нужно платить за услуги УК;
  • возможность хищения средств собственников сведена к минимуму — плата за работу поставщиков или подрядчиков сразу идет на их счета без участия посредника;
  • качество работ по содержанию жилобъекта возрастает, поскольку домовладельцы заинтересованы в наилучшем обслуживании и выбирают исполнителей более тщательно;
  • жильцы могут участвовать в решении каждой бытовой проблемы, высказывать свои предложения и позицию по каждому вопросу.

Однако существует и противоположное мнение, согласно которому далеко не в любом МКД граждане смогут управлять общедомовым имуществом с учетом существующих стандартов и предписаний закона, а главное — без вреда для самых же себя.

Среди минусов НУ выделят то, что для исполнения большей части работ по обслуживанию помещений жильцы будут привлекать подрядчика. Последний, по сути, реализовывает те же функции, которые возложены и на управляющую компанию. При этом есть существенное различие — деятельность УК регулируется нормами жилищного законодательства. В случае ненадлежащего обслуживания жители МКД могут пожаловаться в ГЖИ или Роспотребнзор. Если содержание дома осуществляется согласно договору подряда, отношения регулируются гражданским законодательством и рассчитывать на вмешательство органов госнадзора не стоит.

Обратите внимание. Подрядчик выполняет только те работы, за которые ему заплатили. Управленец обязан обеспечивать реализацию отдельных задач, независимо от того, поступили ли платежи от жильцов в полном объеме или нет, например, в обязательном порядке подготовить объект к отопительному сезону.

Другие недостатки:

  • необходимость самостоятельно заключать договора с РСО (от 4 до 10 договоров в зависимости от населенного пункта);
  • возникновение у жильцов новых обязательств — ведение технической и бухгалтерской документации, соблюдение технико-санитарных требований;
  • сложный механизм принятия решений, неурегулированная процедура получения необходимых справок, которые часто требуются жильцу от управленца при обращении в госорганы (справка о составе семьи, о регистрации по адресу).

Согласно п. 3 ст. 164 ЖК от имени всех собственников вправе действовать один из них или другое уполномоченное лицо. Однако труд исполнителя не оплачивается, а новых обязанностей появляется много, что также может послужить причиной отказа от такого способа правления.

Порядок перехода на НУ

Для того чтоб перейти на НУ, инициаторы изменений должны созвать общее собрание. Уведомления о месте и дате проведения встречи, а также список вопросов, выставленных на голосование, нужно направить каждому домовладельцу.

Следующий этап — проведение сборов. Сделать это можно в очной или заочной форме. Важно также позаботится о присутствии представителя местной администрации, поскольку этого требует закон.

Последний шаг — выбор обслуживающей фирмы и подготовка соглашения. На этой стадии также нужно заняться оформлением прямых договоров с РСО.

Обратите внимание! После того как каждый владелец жилплощади подпишет отдельные договора с РСО на поставку ресурсов в свою квартиру, он будет отвечать исключительно по собственной задолженности. Однако оплата дополнительных услуг, таких как уборка или уход за клумбами, будет проходить за счет фактически перечисленных средств. То есть возможна ситуация, когда взносы добросовестных жителей будут перекрывать долги злостных неплательщиков.

Заключение

Сособственники МКД вправе управлять занимаемым жилим объектом самостоятельно. Это возможно в зданиях, где расположено до 30 квартир. Соответствующее решение принимается на общих сборах домовладельцев. Непосредственное управление предполагает оформления отношений с подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями напрямую.

Популярные новости

Последние комментарии

Наши юристы обладают большим опытом работы
и безупречной репутацией. Мы предлагаем простой стиль изложения, доступный каждому. Вы можете рассчитывать на бесплатную консультацию, помощь в решении проблем, разъяснение норм закона. Руководство сайта
не несет ответственности за использование размещенной
на сайте информации.

Контактные данные

Задать вопрос

© 2020 Бесплатные юридические консультации онлайн
Сайт разработан в Соколов Web
Яндекс.Метрика