Горячая линия по России

8 800 350-84-13, доб. 423

звонок бесплатный

Москва и МО

+7 499 577-00-25, доб. 423

звонок бесплатный

Санкт-Петербург

+7 812 425-66-30, доб. 423

звонок бесплатный

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Рейтинг 5.00 (1 Голос)
Квартиросъемщик, занимающий жилище на основании социального найма

Designed by Freepik

Российское законодательство не содержит понятия «родственный обмен квартирами». Если родственники решили обменяться жилыми помещениями, применяются положения главы 31 ГК или ст. 72-74 ЖК РФ. С точки зрения законодателя неважно, какие отношения объединяют сторон соглашения. Важно только соблюдение общих правил оформления сделки.

Ключевые понятия и главные принципы договоренности

Родственный субъектный состав при осуществлении бартера жилплощадью не предусматривает специфических привилегий или ограничений. Независимо от наличия семейных связей между контрагентами действует общий гражданско-правовой порядок для осуществления таких манипуляций. Однако юридический вес имеет форма собственности недвижимости. Поэтому гражданам необходимо различать мену и обмен, ведь законодатель разграничивает эти два понятия.

Специфические признаки договора мены (далее — ДМ), а также информацию, что это такое с юридической точки зрения, дает ГК РФ, в частности глава 31. Согласно ст. 567 Кодекса ДМ — это двустороннее взаимное соглашение, в соответствии с которым обе стороны берут на себя обязательства по передаче определенного объекта взамен на другой. Оба задействованных субъекта одновременно наделяются статусом продавца и покупателя.

Важно! Гражданский кодекс в ст. 567 устанавливает, что к правоотношениям, возникшим в результате мены, применяются правила купли-продажи. Если же речь идет о размене квартир, нужно руководствоваться параграфом 7 главы 30 ГК «Продажа недвижимости».

Квартиросъемщик, занимающий жилище на основании социального найма, также вправе подыскать более подходящее помещение, а прежнее передать третьему лицу взамен на новое. Если жилец не собственник, а только пользователь муниципальной жилплощади, можно заключить договор обмена (далее — ДО). Этот вопрос решается в соответствии со ст. 74 ЖК РФ. При таких обстоятельствах обязательно требуется письменное согласие наймодателя — органа местного самоуправления, выступающего структурой, уполномоченной распоряжаться жилфондом города.

Подготовительный этап

До начала активных действий перед искателем нового жилья возникает много вопросов — с чего начать размен, где и как оформлять соглашение, обязательно ли подписание бумаг в нотариальной конторе, цены на услуги. Важно правильно составить документы и выполнить все требования закона, поскольку сделки с недвижимостью предполагают определенную специфику. Первое, что необходимо сделать, — подыскать подходящую квартиру. Кроме того, следует уладить все формальности относительно собственного обмениваемого объекта.

Оба помещения, в отношении которых проводится бартер, признаются предметом ДМ. Поэтому такая недвижимость должна быть приведена в соответствующее юридическое состояние перед непосредственным составлением документации и фактической передачей. Перечень подготовительных действий следующий:

  1. Проверка дома на наличие банковских ипотек, запретов, обременений, наложенных судом или государственным исполнителем. Наличие ареста не позволяет провести регистрацию отчуждения имущества.
  2. Проверка наличия правоустанавливающей документации на обмениваемую собственность — свидетельство, выписка из ЕГРН.
  3. Оплата задолженности по коммунальным услугам и получение справки из ЖЭКа или расчетного цента об отсутствии долга.
  4. Снятие с регистрационного учета прописанных лиц.
  5. Если по адресу прописаны несовершеннолетние, предварительно следует получить разрешение на отчуждение у органа опеки и попечительства.

Важно! Если обменивается жилище, которым владеют несколько субъектов, все совладельцы должны предоставить свое письменное согласие. Фактически все они признаются равноправными сторонами правоотношений. Наличие доли за несовершеннолетним лицом требует вовлечения в процесс опекунского органа, который должен одобрить отчуждение недвижимости.

Форма соглашения

При определении формы ДМ квартирами необходимо учитывать правила, предусмотренные ст. 550 ГК РФ. Согласно этой норме такие сделки заключаются в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение не обязательно, однако участие нотариуса значительно упростит процедуру для обменивающихся. В нотариальной конторе проверят наличие необходимой дееспособности, зарегистрированные обременения и помогут составить текст договора.

Законом не установлено единого типового образца. Однако в содержании документа обязательно прописываются существенные условия. Сюда включены:

  • предмет сделки — сам акт приема-передачи жилплощади;
  • объекты — полная юридическое и техническое описание объектов: адрес, площадь, регистрационные номера согласно правоустанавливающим документам, этаж, количество комнат, наличие коммуникаций;
  • стороны — персональные данные обменивающихся владельцев;
  • бумаги, подтверждающие права сторон;
  • цена — прописывается цена обоих объектов, указывается сумма доплаты, если таковая была. Чаще всего один из контрагентов доплачивает разницу между стоимостью одного и второго помещения, поскольку на практике трудно подыскать равноценное имущество;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей;
  • заключительная часть — дата, подписи.

Госрегистрация

Государственная регистрация смены собственника недвижимости — обязательный этап. Именно с момента фиксации волеизъявления сторон лицо теряет права на старую квартиру и приобретает статус владельца относительно нового жилища. Зарегистрировать переход собственности следует, лично обратившись в Росреестр. Допускается еще вариант почтовой пересылки, но в таком случае обязательно нотариальное удостоверение подписей и самой письменной договоренности. Соответствующую заявку можно направить через многофункциональный центр.

 Документы, которые понадобятся заявителю, стандартные — договор, паспорта контрагентов, свидетельства о рождении и разрешение от попечительского совета, если среди прописанных или совладельцев есть несовершеннолетние, согласие второго супруга. Обязательно нужно подготовить всю имеющуюся документацию на квартиры — свидетельство о праве собственности, выписки из ЕГРН, технический паспорт, акт приема-передачи имущества, а также заключение о его оценке, если такое проводилось.

Варианты обмена

На практике могут возникать трудности с разменом помещений, которыми граждане пользуются на различных правовых основаниях. Если обмениваются помещениями, каждое из которых по документам принадлежит стороне сделки, дополнительных вопросов не возникает. Без проблем позволено менять приватизированную квартиру на аналогичный по статусу объект. Не позволено заключать ДМ относительно приватизированного и неприватизированного помещения. Если жилплощадью хотят поменяться пользователи по договору соцнайма, то осуществляется обмен в соответствии со ст. 74 ЖК. К недвижимости, купленной на средства материнского капитала, применяются те же правила, что и к жилищам, доли которых принадлежат несовершеннолетним.

Налогообложение

Поскольку действующим законодательством мена приравнивается к купле-продаже, считается, что каждый из субъектов по итогам сделки получил определенную материальную выгоду. Выручка от отчуждения недвижимости облагается налогом на доходы физических лиц — НДФЛ. В России действуют следующие ставки государственных поборов:

  • 13% полученной выгоды должны внести на счет государства налоговые резиденты;
  • 30% обязаны перечислить плательщики, не владеющие статусом резидента.

Вопрос:

Могут ли родственники законно не платить НДФЛ после обмена квартирами?

Ответ:

Уплата пошлины в госказну для россиян, получающих выгоду от сделок с родственниками, происходит в общем порядке. Однако в ст. 217, 217.1 НК РФ допускает случаи освобождения от обязательного перечисления фиксированных процентов в бюджет страны. Для этого перед отчуждением нужно владеть предметом бартера хотя бы 5 лет. Для жилплощади, приобретенной до 01.01.2016 года, этот срок составляет 3 года.

Обойтись без уплаты налогов можно за счет имущественного налогового вычета. Суть этого механизма заключается в предоставлении налогоплательщику фиксированной скидки на сумму налогооблагаемой базы. Размер вычета для жилой недвижимости составляет 1 млн. рублей. Если же квартира стоит меньше этой суммы, поборы платить не нужно.

Заключение

В России родственники обмениваются домами, комнатами, апартаментами в том же порядке что и субъекты без какой-либо степени родства. Для реализации бартера необходимо составить письменный документ, по желанию заверить его у нотариуса и провести госрегистрацию в Росреестре, обратившись туда непосредственно или через МФЦ. Если размениваются разные по качественным критериям вещи, владелец более ценного имущества вправе требовать доплату. Этот пункт обязательно прописывается в договоренности.

Добавить комментарий


Популярные новости

Последние комментарии

Бесплатная горячая линия 24/7

Горячая линия по России

8 800 350-23-69, доб. 423

звонок бесплатный

Москва и МО

+7 499 577-00-25, доб. 423

звонок бесплатный

Санкт-Петербург

+7 812 425-66-30, доб. 423

звонок бесплатный

Наши юристы обладают большим опытом работы
и безупречной репутацией. Мы предлагаем простой стиль изложения, доступный каждому. Вы можете рассчитывать на бесплатную консультацию, помощь в решении проблем, разъяснение норм закона. Руководство сайта
не несет ответственности за использование размещенной
на сайте информации.

Контактные данные

Задать вопрос

© 2019 Бесплатные юридические консультации онлайн
Сайт разработан в Соколов Web
Яндекс.Метрика