Горячая линия по России

8 800 350-84-13, доб. 423

звонок бесплатный

Москва и МО

+7 499 938-51-46

звонок бесплатный

Санкт-Петербург

+7 812 467-39-61

звонок бесплатный

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Рейтинг 5.00 (1 Голос)
Владельцем и наймодателем муниципального жилья признается местная администрация

Designed by Pressfoto / Freepik

Многие граждане из числа тех, кто намерен продать комнату в коммунальной квартире, на практике сталкиваются с серьезными юридическими трудностями. Большинство спорных ситуаций связано с существованием специфической обязанности у продавца — уведомить всех зарегистрированных соседей о запланированных торгах. Через этот механизм другие жильцы пользуются преимущественным выкупом отчуждаемой вещи.

Требования относительно принадлежности имущества

Реализатор коммунальной жилплощади должен быть ее законным владельцем. Ведь лицо вправе продать только ту вещь, которой оно законно владеет. Объект, заселяемый квартирантом по договору социального найма, закон отчуждать не разрешает. Владельцем и наймодателем муниципального жилья признается местная администрация, а житель в этом случае — легальный пользователь и наниматель. Квартирант, занимающий неприватизированное жилище, не вправе подарить, продать его другим лицам.

Среди других обязательных требований в таких сделках — согласие соседей. Речь идет не о классическом одобрении, а об отказе приобрести заявленный товар самому. Именно согласие требуется в других ситуациях — при сдаче имущества в аренду, при прописке третьих лиц, проведении перепланировки и переустройства.

Читайте также: Размер субсидии на расселение коммунальных квартир

Преимущественное приобретение

Граждане, занимающие коммунальные жилые помещения, владеют преимущественным правом на выкуп выставленной на продажу комнаты в их доме перед третьими лицами. Соответствующее правило закрепляет ст. 42 ЖК РФ.

Важно! Если эти требования не будут соблюдены, потерпевшая сторона вправе обратиться за судебной защитой. Следствием этого может стать признание сделки купли-продажи недействительной.

Перед потенциальными продавцами возникает вопрос, нужно ли согласие соседей в письменном виде. Формально подтверждение отсутствия возражений у жителей соседних комнат не требуется. Договоренность можно зафиксировать и без этого. Однако здесь действует другой законодательный механизм. Реализатор обязан прежде всего предложить товар другим жителям дома. Закупить дополнительные квадраты в первую очередь имеют право уже зарегистрированные жильцы.

Пошаговая инструкция

Законодатель требует при организации перехода собственности на помещения в коммунальных объектах соблюдения ряда процедурных правил. Такое требование предопределяет необходимость реализатору недвижимости действовать в определенной последовательности. Примерный алгоритм выглядит следующим образом:

  1. Принятие решения об отчуждении предмета, определение цены и других существенных условий реализации.
  2. Направление сообщений совладельцам коммуналки с указанием информации об определенной стороной сумме сделки и других данных.
  3. Выжидание периода, в течение которого квартиранты смежных помещений должны сообщить владельцу о принятом решении.
  4. Сбор требуемой документации.
  5. Иногда может потребоваться нотариальное засвидетельствование отдельных бумаг — согласия совладельцев отчуждаемого имущества, законного супруга или супруги продавца.
  6. Составление и подписание соглашения купли-продажи.

Документация

От полноты пакета официальных бумаг зависит надежность гражданско-правовой сделки. В случае с помещениями в коммуналке большое значение имеет правильное оформление уведомления о планируемой продаже. Этот документ составляется в простой письменной форме, однако в самом тексте нужно отметить сведения о намерении отчудить собственность за конкретную цену.

Важно! Даже если в дальнейшем все соседи откажутся от покупки, отчуждатель не уполномочен продать жилье постороннему покупателю за сумму, которая меньше ставки, указанной в уведомлении. Сбросить цену для одного из соседей также запрещается. Единственный способ отклонения от значения, указанного в разосланном уведомлении, — возрастание суммы.

Уведомление направляется всем без исключения зарегистрированным квартирантам. Если один из совладельцев недееспособен или несовершеннолетний, письмо следует адресовать местному органу опеки и попечительства. Конверт можно вручить лично или направить по почте заказной корреспонденцией с уведомлением о вручении, чтобы в будущем иметь доказательства направления. Если гражданин не продает комнату соседу, то в идеале важно собрать письменные отказы всех жителей. Такой отказ от покупки подлежит обязательному удостоверению государственным или частным нотариусом.

Вопрос:

Какие документы нужны для заключения и регистрации договоренности по реализации, кроме уведомления и ответа на него?

Ответ:

Продавцу также понадобится паспорт, справка об отсутствии зарегистрированных субъектов, выписка из лицевого счета, правоустанавливающие бумаги на объект, например, выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности. Кроме этого нужно подготовить нотариально заверенное согласие второго из супругов или

совладельца продаваемого имущества. Если в помещении прописан несовершеннолетний, предварительно необходимо получить одобрение опекунского органа.

Нотариальное подтверждение и госрегистрация

Многие россияне, решившие продать недвижимость в коммуналке, интересуются, нужен ли нотариус для удостоверения договора. Ответ на этот вопрос может различаться. По общему правилу нотариальное удостоверение не требуется, однако стороны уполномочены воспользоваться такой формой юридической защиты сделки. В некоторых случаях посетить нотариуса все же придется, поскольку этого прямо требует закон. Официальное удостоверение нужно для документального отказа соседа относительно приобретения дополнительной квадратуры, согласия супруга или других совладельцев недвижимости на осуществление договоренности.

Госрегистрация — последний этап договора купли-продажи недвижимости. Требование об отражении в государственных реестрах факта перехода права собственности от одного лица к другому закреплено ст. 551 ГК РФ. После составления текста договоренности и подготовки необходимой документации стороны должны обратиться в Росреестр для протоколирования смены собственника. Бумаги можно передать также через МФЦ или по почте. Однако в последнем случае опять же таки понадобится пойти в нотариальную контору для удостоверения подлинности подписей. Государственный регистратор рассмотрит полученную заявку, и если все бумаги заполнены правильно, проведет регистрацию в течение 5-14 рабочих дней.

Возможные трудности

Самая распространенная проблема при продаже обособленной части в коммуналке — получение официальной соседской реакции. Не возникает дополнительных трудностей, когда один или двое соседей изъявили желание приобрести предложенный объект. При этом если претендентов несколько, можно устроить аукцион и выручить больше средств.

Часто другие квартиранты не собираются выкупать объект, но и при этом не спешат засвидетельствовать свой отказ. Это становится следствием многих факторов, например, нежеланием пускать в жилище посторонних. В такой ситуации следует обеспечить вручение им письма с предложением. Дело в том, что с момента получения адресат обязан предоставить ответ в 30-дневный срок. Если в течение месяца никаких письменных сообщений не получено, можно приступать к продаже.

Иногда граждане стремятся обойти правило преимущественной покупки. Это достигается с помощью нескольких схем:

  • заключают договор дарения, чтобы прикрыть реальную куплю-продажу;
  • дарят определенную долю жилья потенциальному покупателю, а потом продают остальную жилплощадь гражданину уже в роли новоиспеченного соседа.

Однако такие действия подпадают под определение мнимой сделки, которая в силу своей фиктивности может быть обжалована в суде. Кроме этого отчуждение под видом дарения в случае признания договора недействительным лишает сторону права через суд потребовать назад реально потраченные средства.

Заключение

Продажа и покупка комнаты в коммуналке происходит по общеустановленным правилам реализации недвижимости, которые определены ГК России. Однако такое соглашение имеет определенные особенности. Суть их заключается в преимущественном праве обитателей соседних помещений приобрести выставленное на торги имущество. Поэтому продавец обязан письменно уведомить совладельцев о желании отчудить объект и об установленной сумме вознаграждения.

Добавить комментарий


Поделиться в соцсетях

Последние комментарии

Наши юристы обладают большим опытом работы
и безупречной репутацией. Мы предлагаем простой стиль изложения, доступный каждому. Вы можете рассчитывать на бесплатную консультацию, помощь в решении проблем, разъяснение норм закона. Руководство сайта
не несет ответственности за использование размещенной
на сайте информации.

Контактные данные

© 2018—2020 Бесплатные юридические консультации онлайн
Яндекс.Метрика

Задать вопрос

Имя
Мобильный телефон

Чтобы наш юрист смог оперативно с Вами связаться

Электронная почта

На неё придёт обратный ответ

Ваш вопрос

Я даю согласие на обработку своих персональных данных

Ваш вопрос успешно отправлен!
Мы свяжемся с Вами
в ближайшее время.