Горячая линия по России

8 800 350-84-13, доб. 423

звонок бесплатный

Москва и МО

+7 499 938-51-46

звонок бесплатный

Санкт-Петербург

+7 812 467-39-61

звонок бесплатный

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Рейтинг 3.25 (2 Голосов)
Без выделения долей продать помещение, добытое с участием государства - нельзя

Получив материнский капитал на ребенка, его чаще всего тратят на улучшение жилищных условий, то есть приобретение жилья. Но может появиться и проблема того, как продать квартиру, купленную на материнский капитал. Закон этого делать не запрещает, но важна процедура, чтобы несовершеннолетний был защищен и не потерял выделенную при покупке долю.

Условия продажи квартиры

Сделку по реализации недвижимости, купленной за государственный маткапитал, регулируют законы Российской Федерации. Это главный закон “О дополнительных мерах господдержки семей”, а также Гражданский кодекс РФ в виде статей 28,36, 37 и некоторых других.

Приобретая недвижимый объект за государственные деньги, родители или опекуны, которые их заменяют, обеспечивают подопечным владение частью имущества. Важно соблюдать права малолетних, что выливается в ряд важных условий:

  • объект принадлежит всей семье;
  • если был использован кредит и жилплощадь оформлена на одного члена семьи, перед продажей она делится на части для всех членов семейства;
  • добыть согласие органов попечительства, но если дети стали совершеннолетними - достаточно их воли;
  • новое имущество, приобретаемое взамен проданного, дает те же доли или больше;
  • кроме опеки добиться одобрения от ПФР, а также банка, если бралась ипотека;
  • заранее подыскивают условия не хуже прежних, обеспечивают регистрацию в Росреестре;
  • можно приобрести меньшую площадь, но за счет уменьшения родительского надела, либо если сэкономленные деньги применяются для лечения.

Без выделения долей продать помещение, добытое с участием государства - нельзя, малолетние обязательно должны владеть своей частью. По каждому случаю собирается опекунский совет, поэтому для него готовится пакет документов, доказывающий отсутствие ущерба.

Пошаговая инструкция по продаже квартиры

Для начала находится клиент и одновременно ищется вариант нового жилья. Это может быть иная жилплощадь, которую родители приобретут взамен продаваемого дома. Можно также выделить доли в собственности родственников, если они на это согласятся. Правда при дальнейшей продаже у них возникнут сложности с выселением, если этого не сделают законные представители.

На втором этапе, с приобретателем заключается предварительный договор купли-продажи. Такой же составляется и с продавцом нового объекта, его можно купить в другом городе или даже области. Гарантии закрепляются задатком, на предварительных формах ставятся подписи двух сторон.

Далее для попечителей собирается пакет документов, куда входят паспорта родителей и детей (свидетельства о рождении до 14-ти лет). Туда же отправляются заявления от родителей (отдельные от отпрысков, которым есть 14 лет), свидетельство о браке/разводе, справки из образовательных учреждений детей. На продаваемое и покупаемое жилье также нужны:

  1. Кадастровый паспорт (выдавался до 2017 года).
  2. Выписка из ЕГРН, подтверждающая право владения.
  3. Технический план дома и конкретного помещения.
  4. Выписка из лицевого счета об отсутствии коммунальной задолженности.
  5. Экспертиза об оценке жилища.
  6. Документы на право владения и подтверждающие это бумаги (свидетельство о наследовании, договор дарения, мены, купли-продажи).
  7. Предварительное соглашение, заверенное нотариусом.
  8. Гарантии исполнения договоренностей (расписка, письмо, внесенный залог).

Следующий шаг — подача бумаг в органы опеки и попечительства. Отправить их по почте или передать через представителя нельзя. Пакет лично относят законные представители детей, фигурирующих в сделке по недвижимости.

Важно! В течение месяца комиссией органа опеки принимается решение. Результатом будет выдача официального разрешения, подписанного руководителем подразделения. Если в указанный срок вердикт не предоставляется или поступил отказ — заявители могут обратиться в суд для оспаривания. При отсутствии угрозы интересам детей орган правосудия обяжет госорганизацию выдать разрешение.

В последнюю очередь, имея на руках согласие от органа опеки и попечительства, можно завершать процесс. Подписываются договоры о продаже и покупке жилплощадей, заверяются у нотариуса. Одновременно специалист заверяет и письменное обязательство о выделении долей для отпрысков в новом доме.

Сделка регистрируется в Росреестре, для чего предоставляются паспорта членов семьи старше 14-ти лет, либо свидетельства о рождении детей. Здесь нужна выписка из ЕГРН, либо свидетельство о праве собственности бывшего владельца.

Для регистратора необходимо также разрешение от опеки и попечительства, подписанное и утвержденное сторонами соглашение о проведении сделки. В нем должны фигурировать и дети, с четким указанием получаемых ими частей имущества. Во избежание споров требуется акт-приема передачи недвижимости, гарантирующий, что покупатель проверил состояние имущества.

Новые владельцы получают выписку из ЕГРН и вносят записи в домовую книгу. Эти справки предоставляются учреждениям, защищающим права детей, чтобы подтвердить выполнение родителями обязательств. Процедура проводится в течение трех месяцев после получения согласия от госучреждения, именно столько оно действует. При просрочке снова придется ожидать месяц для получения свежей бумаги.

Если объект находится в залоге у банка, что встречается при непогашенной ипотеке, разрешение запрашивается и у кредитора. Можно перевести задолженность на приобретателя, тем самым получив меньшую сумму, но избавившись от кредита.

Получать одобрение банка тоже можно не всегда, между двумя сторонами заключается соглашение. Сторона-приобретатель выдает сумму, оставшуюся до погашения кредита — заемщик выплачивает долг и далее может продавать жилье по стандартной схеме. Но в перечень бумаг входит справка о погашении ипотеки, свидетельствующая о полном расчете.

Уплата налогов от продажи квартиры

Если имущество находилось во владении меньше трех лет, то с дохода потребуется уплатить налог — 13%. При покупке в 2016 году и позже — минимальным периодом владения являются пять лет.  При наличии подтверждающих выписок можно заплатить сбор с разницы между первоначальной стоимостью приобретения и деньгами, полученными реально.

Когда расходов на недвижимость не было (она была унаследована, принята в дар или приватизирована), то налог можно уменьшить за счет специального имущественного вычета. Он равен сумме в 1 000 000 рублей и уменьшает базу налогообложения. Это значит, что с суммы продажи в 2 миллиона рублей нужно будет заплатить сбор с миллиона рублей. А если вырученная сумма меньше, то удержание станет нулевым.

Вопрос:

Можно ли законно не платить налог при продаже квартиры?

Ответ:

Если продавец владел жилплощадью более трех лет (при покупке в 2016 году и позже более пяти лет), то с него налог не берется. У бывшего владельца должны быть подтверждающие срок владения документы, которые можно будет предъявить в ФНС.

Риски при продаже квартиры, купленной за маткапитал

Риски несет как продавец, так и покупатель, причем сторона, желающая купить в большей опасности. Несмотря на необходимость в подтверждении правоотношений нотариусом, порядок может быть нарушен. Жилье будет продано без выделения кусков в новом объекте, поэтому правоотношения аннулируются судом.

В большинстве случаев договор расторгается: объект возвращается продавцу, деньги — покупателю. Но учитывая вариант, когда средства будут потрачены, получить средства даже по решению суда будет сложно. Продавец же, реализуя имущество, купленное за маткапитал, рискует не добыть разрешения от одной из структур.

Поэтому торги нужно проводить только при наличии согласия от ПФР, опеки и банка. В противном случае соглашение не только аннулируют, но и привлекут продавцов к административной ответственности. Наиболее безопасным вариантом будет решение купить другую в ипотеку, как правило, банк пристально следит за соблюдением закона.

Заключение

Продать квартиру, купленную за материнский капитал, можно — это не запрещено законом. Владельцу нужно получить разрешение от органов опеки и Пенсионного фонда, а также выделить детям части в новом жилье. Только тогда можно подписать договор купли-продажи и получить деньги, уплатив с них налог в казну.

Обе стороны сделки должны контролировать наличие разрешительных документов. Суды имеют право отменить сделку, проведенную без них и деньги, придется возвращать, также неся ответственность за махинации. Поэтому следует не только предусмотреть все варианты, но и проконсультироваться с юристом, чтобы не упустить важных деталей.

Добавить комментарий


Поделиться в соцсетях

Последние комментарии

Наши юристы обладают большим опытом работы
и безупречной репутацией. Мы предлагаем простой стиль изложения, доступный каждому. Вы можете рассчитывать на бесплатную консультацию, помощь в решении проблем, разъяснение норм закона. Руководство сайта
не несет ответственности за использование размещенной
на сайте информации.

Контактные данные

© 2018—2020 Бесплатные юридические консультации онлайн
Яндекс.Метрика

Задать вопрос

Имя
Мобильный телефон

Чтобы наш юрист смог оперативно с Вами связаться

Электронная почта

На неё придёт обратный ответ

Ваш вопрос

Я даю согласие на обработку своих персональных данных

Ваш вопрос успешно отправлен!
Мы свяжемся с Вами
в ближайшее время.